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アパート経営について経費や節税のポイントを教えてください

資産家Aさんからの質問内容

もらえる年金額が先細りするのではと思い、一生涯収入を得られるよう、自宅を建て替えてアパート経営を考えています。不動産業者のシミュレーションでは年率8%以上になるとか。それなら是非とも大家さん業に取り組んでみたいと思います。ですが本当にこの利回りが継続されるかが心配です。また、経費や節税などもおしえてください。

回答

 アパート経営は、初期投資資金さえ工面できれば手軽に安定した収入を得られるようなイメージがありますが、簡単なものではありません。事前のシミュレーションがポイントになります。業者による見積もりはやや甘いモノになるので、最悪の場合や、それ以外の費用を含めたキャッシュフロー表を作成してみてください。

 入居後の費用に入居者の入れ替わりに際して軽度なリフォーム費用は必要になります。リフォーム費用は年間20万円までで「現状回復」にかかる費用を全額経費に出来ます。
 賃貸規模が大きくなれば法人にするのも一つの手です。メリットとして初年度の赤字を7年度まで繰り越せること、所得税・住民税を節税出来ることがあります。また自らが管理委託会社を設立して管理料を受け取り親族を役員にして所得の分散を図り節税する方法、不動産管理会社を設立して、自信の物件を一括家賃保証する方法もあります。家賃保証のリスクを負うため管理料を高めに設定するコトができ、経費を多く見積もれるため節税になります。

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